Kat Mülkiyeti Kanununda Ortak Yer Nedir?
Apartman ve site yaşamında sıkça karşılaşılan anlaşmazlıklardan biri de “ortak yer” kavramıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu konuda açık hükümler içermektedir. Kanunun amacı, bir yapının bağımsız bölümleri ile bu bölümlerin dışında kalan alanların hangi kurallar çerçevesinde kullanılacağını belirlemektir. Ortak alanların doğru tanımlanması, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenlemek açısından hayati öneme sahiptir.
Ortak Yer Kavramının Tanımı
Ortak yer, Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerdir (KMK.m.2/b). Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre, bağımsız bölümler dışında kalan ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına, korunmasına veya faydalanmasına hizmet eden alanlar “ortak yer” olarak kabul edilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4
Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Kanunun 4.maddesindeki sayılanlar örnek niteliğinde olup yönetim planında başka ortak alanlar da belirlenebilir. Önemli olan, bu alanların tek bir bağımsız bölümün kullanımına özgülenmemiş olmasıdır.
Ortak Yerlerin Kullanımı ve Değiştirilmesi
- Ortak Alanların Kullanımı:
Ortak alanlar, tüm kat maliklerinin ortak yararına hizmet eder. Hiçbir malik, bu alanları kendi müstakil mülkiyeti gibi kullanamaz. Örneğin; bir apartman sakininin merdiven boşluğunu kişisel eşyalarla işgal etmesi hukuka aykırıdır.
- Ortak Yerlerde Değişiklik ve Müdahale:
Kat maliklerinden biri, ortak alanda herhangi bir değişiklik, onarım veya tadilat yapmak isterse, tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış bir karar olmalıdır (KMK m. 19/2). Aksi takdirde yapılan işlem hukuka aykırı sayılır ve kaldırılması talep edilebilir.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yer kavramını ayrıntılı şekilde tanımlayarak apartman veya site hayatının düzenli ve huzurlu şekilde işlemesini hedefler. Ortak yerlerin usulüne uygun kullanılması, hem maliklerin haklarının korunmasını sağlar hem de komşuluk ilişkilerinin bozulmasını önler. Ortak alanlarla ilgili ihtilaflarda ise hukuki destek almak hak kaybını önleyecektir.
Apartman ve site yönetimiyle ilgili hukuki süreçlerde hak kaybı yaşamamak adına bize ulaşabilirsiniz.
