Ortak Alanlara Elektrikli Araç Şarj Ünitesi Kurulması
Elektrikli araçların yaygınlaşmasıyla birlikte apartman ve sitelerde şarj ünitelerinin kurulması önemli bir ihtiyaç haline gelmiştir. Ancak bu ihtiyaç, kat mülkiyeti hukuku açısından çeşitli tartışmaları beraberinde getirmektedir. Özellikle; Şarj ünitelerinin apartmanın ortak alanlarına kurulup kurulamayacağı, bunun için kat maliklerinin oy birliği mi yoksa oy çokluğu mu gerekeceği, yönetimin tek başına bu yönde karar alıp alamayacağı, uygulamada en çok sorulan sorular arasındadır.
Ortak Alan Kavramı ve Elektrikli Araç Şarj Ünitesi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre; merdivenler, duvarlar, bahçeler, otopark alanları gibi yerler ortak alanlardır. Ortak alanlarda yapılacak her türlü değişiklik, tüm kat maliklerinin menfaatini ilgilendirmektedir.
Elektrikli araç şarj ünitelerinin kurulacağı yerler genellikle:
-
Kapalı veya açık otopark alanları
-
Bahçe veya bina çevresinde uygun alanlar
-
Dış cephe ya da ortak kullanım duvarlarıdır.
Bu alanların tamamı ortak alan niteliği taşıdığı için burada yapılacak tesisat değişiklikleri kat maliklerinin kararıyla mümkündür .
Kat Mülkiyeti Kanunun ortak alan kavramı hakkında detaylı bilgi için tıklayınız.
Oy Birliği – Oy Çokluğu
KMK.m.19 uyarınca; ortak yerlerde yapılacak faydalı yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile kararlaştırılır. Ancak, anagayrimenkulün ortak yerlerinde lüks nitelikte yenilik ve ilaveler yapılabilmesi için oy birliği aranır.
Elektrikli araç şarj ünitesi, artık modern yaşamda “faydalı yenilik” kapsamında değerlendirilmektedir. Bu nedenle çoğunluk kararıyla (hem sayı hem arsa payı çoğunluğu) kurulabilir.
Yargıtay’ın da benzer teknolojik ihtiyaçlara ilişkin kararlarında (ör. asansör kurulması, ısıtma sisteminin değiştirilmesi) çoğunluk kararını yeterli gördüğü dikkate alındığında, şarj ünitesinin de aynı kapsama girmesi isabetlidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19
Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Yönetim Planı ve Uygulama
KMK.m.28 gereği yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir “sözleşme” niteliğindedir. Eğer yönetim planında ortak alanların kullanımına dair özel düzenleme varsa, bu hükümlere uyulması gerekir. Ancak çoğu yönetim planında elektrikli araç şarj ünitesine dair hüküm bulunmadığından, genel kural olan çoğunluk kararı uygulanacaktır.
Yönetici, kat maliklerinin kararı olmadan ortak alanlara şarj ünitesi kurduramaz. Y5HD, 2024/9886 E., 2025/2810 K., 03.03.2025 tarihli ilamına göre, karar alınmadan yapılan uygulamalar, müdahalenin önlenmesi ve eski hale iade davalarına konu olabilir.
Elektrikli Araçlar ve Mevzuattaki Düzenlemeler
Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK) ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından çıkarılan mevzuatta da elektrikli araç şarj altyapısının yaygınlaştırılması hedeflenmiştir. 2021’de yürürlüğe giren Şarj Hizmeti Yönetmeliği, apartman ve sitelerde kurulacak üniteler için teknik standartları düzenlemektedir.
Ancak, bu yönetmelikler kat mülkiyeti ilişkilerini değiştirmemekte, yani kat maliklerinin ortak karar alma zorunluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar
Uygulamada elektrikli araç şarj üniteleriyle ilgili en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, maliklerden birinin kendi bağımsız bölümünden kablo çekerek ortak alan üzerinden aracını şarj etmesidir. Bu durum, ortak alanların izinsiz ve keyfi kullanımına yol açtığından diğer maliklere müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi davası açma hakkı verir. Bir diğer sorun, çoğunluk kararı alınmadan ortak alana şarj ünitesi kurulmasıdır; zira kat malikleri kurulunda karar alınmadığı sürece yapılan uygulama hukuka aykırıdır. Son olarak, çoğunluk kararıyla şarj ünitesinin kurulmasına karar verilmiş olsa dahi masrafların paylaşımı hususunda uyuşmazlık çıkabilmektedir.
Sonuç
Apartman ve sitelerde elektrikli araç şarj ünitesi kurulumu Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre faydalı yenilik niteliğinde olup, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınacak karar üzerine tüm kat maliklerini bağlar ve giderlere katılım zorunludur. Ancak çoğunluk kararı alınmadığı sürece ortak alanlarda şarj ünitesi kurulması hukuka aykırı sayılacaktır.
Apartman ve site yönetimiyle ilgili hukuki süreçlerde hak kaybı yaşamamak adına bize ulaşabilirsiniz.
