Kira Sözleşmelerinde İhbar Şartı ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davaları
Kira sözleşmeleri, günlük hayatın en sık rastlanan sözleşme türlerinden biri olup, hem kiracının korunması hem de kiraya verenin mülkiyet hakkının dengelenmesi açısından önem arz etmektedir. Özellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde yer alan fesih ihbar şartları ile kanunda düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları arasındaki ilişki, uygulamada sıkça uyuşmazlıklara neden olmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununda “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da bunun karşılığında kira bedelini ödemeyi üstlendiği” sözleşme olarak tanımlanır. Kira hukukunda konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler TBK m. 339 ve devamı maddelerde düzenlenmiştir. Kira ilişkisi sürekli edimli bir borç ilişkisidir; taraflar, kira sözleşmesi süresi boyunca kullanma, bakım, kira bedeli ödeme, tahliye gibi karşılıklı hak ve borçlara sahiptir.
Kiralananın tahliyesi, kira ilişkisinin sona erdirilmesiyle mümkündür. Ancak sözleşme sona erdirilmeden önce hangi şartlarla feshedilebileceği, ne kadar süreyle önceden bildirim yapılacağı gibi hususlar, hem kanundan hem de tarafların kararlaştırdığı özel şartlardan etkilenir. Bu çerçevede, kira sözleşmesinde eklenen “fesih ihbar şartı” uygulamada önemli uyuşmazlıklara neden olmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Süresi ve Feshi Usulleri
Kira sözleşmeleri ya belirli süreli ya da belirsiz süreli olabilir. TBK m. 300 hükmü, sözleşmede süre kararlaştırılmamışsa bu sözleşmenin belirsiz süreli kabul edileceğini öngörür. Belirli süreli sözleşmede süre sona erdiği anda sözleşme kendiliğinden sona ermez; TBK m. 347/1’e göre, kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl süreyle uzamış sayılır.
Kiraya veren açısından, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirme hakkı sınırlıdır. Kanun, TBK m. 350 ve devamı maddelerinde yalnızca ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa, imar veya haklı sebepler gibi özel durumlarda dava açılabileceğini öngörmektedir. Bu nedenle, kiraya veren sürenin bitiminden önce tek taraflı bir fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdiremez; sözleşmenin sona erdirilmesi için, kanunda öngörülen dava yolları ve sürelerine riayet etmesi gerekir. Aksi takdirde, dava süresinde açılmış olsa bile, sözleşmede kararlaştırılmış fesih şartına uyulmadığı için tahliye talebi reddedilebilir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 27
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
İhbar Şartı: Sözleşmeye Eklenen Düzenleme
“İhbar şartı”, tarafların kira sözleşmesine koydukları ve kira ilişkisinde sona erme şartını etkileyen ek hükümdür. Örneğin, sözleşmede “kiracı ya da kiraya veren, sürenin bitiminden 1 ay/2 ay önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar” şeklinde hüküm olabilir. Bu düzenleme, özellikle kiracının korunması açısından önemli bir avantaj içerir; kira ilişkisinde devamlılık ve öngörülebilirlik sağlar.
Ancak, bu ihbar şartının kapsamı, hangi fesih türlerinde geçerli olacağı konusunda tereddütler doğar. Bazı görüşler, bu şartın yalnızca tarafların uzlaşarak fesih bildiriminde geçerli olacağını savunur; bazıları da, kira sözleşmesinde böyle bir şart varsa, bu şartın her tür fesih bildiriminde uygulanması gerektiğini ileri sürer.
İhbar Süresinin İşlevi ve Hukuki Sonuçları
İhbar süresi, kira ilişkisinde tarafların haklarını ve borçlarını önceden bilmesini, kira dönemi sonrasında sürprizlerle karşılaşmamasını amaçlar. Yazılı ihtar şartı, sözlü ya da zımni beyanların hukuki güvenliğini sağlamaz. İhbar süresine uyulmaması halinde, o fesih bildirimi ya da tahliye talebi geçersiz kabul edilebilir; kira sözleşmesi otomatik olarak uzamış sayılabilir.
Öte yandan, sözleşmede kararlaştırılan ihbar süresi, kiracı aleyhine olamaz; TBK’da (özellikle 347. madde ve genel hukuk ilkeleri) “kiracı aleyhine ağır şart koyma yasağı” ilkesi bulunur. Bu bakımdan, kira sözleşmesinde kararlaştırılan ihbar süresi, kiracıyı aşırı zor durumda bırakacak şekilde belirlenemez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.06.2025 tarihli ve 2025/2396 E., 2025/3576 K. sayılı kararına göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren ihbar şartına uymazsa sözleşme bir yıl uzar ve TBK m. 350’de öngörülen bir aylık dava süresi yeterli olmaz; dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası süresinde açılmış sayılmaz ve reddedilir. Karar, İstanbul ve Bursa Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını çözerek ihbar şartı ile tahliye süresi ilişkisini netleştirmiştir.
Sonuç
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihbar şartına uyulmaması halinde sözleşme otomatik olarak uzar ve ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davaları süresinde sayılmaz. Bu nedenle, taraflar arasındaki uyuşmazlıklar, hem TBK hükümleri hem de sözleşmede öngörülen özel şartlar dikkate alınarak çözülmeli ve uygulamada kanun ile sözleşme hükümlerinin dengeli yorumlanması sağlanmalıdır.
Kira uyuşmazlıkları ile ilgili hukuki süreçlerde hak kaybı yaşamamak adına bize ulaşabilirsiniz.
