Müteahhidin Ayıbı İçin Apartman Yöneticisi Dava Açabilir mi?
İnşaat projelerinde, özellikle kat mülkiyeti tesis edilmiş apartmanlarda ortaya çıkan yapısal sorunlar ve ayıplar, hem kat malikleri hem de yönetimler açısından önemli hukuki tartışmalara yol açmaktadır. Müteahhidin ayıbı, ayıptan doğan sorumluluklar, yönetici ve kat malikleri arasındaki yetki ve dava hakkı konuları Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/663 E., 2020/873 K. sayılı kararı çerçevesinde detaylıca ele alınmıştır.
Müteahhidin Ayıbı Nedir?
Müteahhit tarafından yapılan yapı veya ortak alanlarda ortaya çıkan eksiklik, bozukluk veya işlevsellik sorunları “ayıp” olarak değerlendirilir. Ayıp, sözleşmeye veya kamu düzenine aykırı olarak yapılan işin, taşıması gereken özellikleri taşımaması veya sözleşmede belirtilen kalite ve standardın altında olmasıdır (TBK m. 217, 218). Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ise özellikle ortak alanlarda ortaya çıkan yalıtım, su sızdırma gibi sorunlar “gizli ayıp” niteliğindedir. Gizli ayıp, zamanla ortaya çıkan ilk bakışta fark edilmeyen kusurları ifade eder.
Ayıptan Sorumluluk
Ayıptan sorumluluk, müteahhidin teslim ettiği yapının ayıplı olması halinde doğan hukuki sonuçları kapsar. Bu kapsamda; müteahhit, sözleşmeye uygun olmayan işlerin giderilmesinden ve oluşan zararların tazmininden sorumludur (TBK m. 219, 223). Ayıpların giderilmesi için tüketici (burada kat malikleri) yasal yollara başvurma hakkına sahiptir. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4. maddesi de ayıplı mal veya hizmet dolayısıyla tüketicinin haklarını düzenler.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Yönetici ve Kat Malikleri Kurulu
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 27. maddesi ile ana gayrimenkulün yönetimi kat malikleri kurulu tarafından yapılır. Kat malikleri, KMK’nın 34. maddesi uyarınca yönetimi kendi aralarından seçecekleri yöneticiye devredebilirler. Yönetici veya yönetim kurulu, KMK’nın 35. maddesinde sayılan görevleri yerine getirmekle yükümlüdür. Bu görevler arasında; kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülükleri yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açmak ve icra takibi yapmak da bulunmaktadır.
Ancak, bu yetki sınırları ve kapsamı tartışmalıdır. Yönetici, sadece kat malikleri kurulunca verilen yetki kapsamında ve sınırlarında dava açabilir.
Apartman yöneticisi Müteahhide Karşı Dava Açabilir Mi?
Hukuk Genel Kurulunun 2017/663 E., 2020/873 K. sayılı kararında; yönetici, kat maliki değilse, apartmanın tüm ortak alanlarına ilişkin ayıplar nedeniyle tüm kat malikleri adına dava açma yetkisine sahip değildir. Bu tür davaların kat malikleri tarafından bizzat açılması gerekir. Yönetici, ancak aynı zamanda kat maliki ise, kendi bağımsız bölümüne düşen arsa payı oranında ayıplı ortak alanların giderilmesi için dava açabilir.
Bu karar, kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmaması ve bu nedenle dava açma ehliyetinin sınırlı olması nedeniyle verilmiştir. Yönetici, ancak KMK’nın 35. maddesinde verilen görev ve yetkiler çerçevesinde hareket eder. Kat malikleri kurulunun kararı ile yetkilendirildiyse de, tüm ortak alanlarda dava açma ehliyeti doğrudan yöneticiye geçmez.
Dava Konusu Kat Mülkiyetinden Mi Alınır?
Müteahhidin ayıbına dair dava konusu esas olarak Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında değerlendirilir, çünkü bu ayıp, bir hizmetin veya eserin kusurlu ifasıyla ilgilidir ve TBK’nın ayıptan sorumluluk hükümleri bu duruma uygulanır.
Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) da bu bağlamda önem taşır çünkü apartman yöneticisi ve kat maliklerinin yetki ve sorumluluklarını düzenler. Kat maliklerinin müteahhidin ayıbına karşı dava açma hakkı vardır; yönetici ise KMK’dan aldığı yetkilerle sınırlıdır ve TBK kapsamındaki ayıplar nedeniyle doğrudan dava açma ehliyeti bulunmamaktadır.
Sonuç
Müteahhidin ayıbı, yapının veya ortak alanların sözleşmeye ve teknik standartlara uygun olmaması, eksik veya kusurlu işçiliği ifade eder. Bu ayıplardan doğan sorumluluk ise ayıpların giderilmesini ve zararların tazminini kapsar. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, yönetici sadece yetki sınırları dâhilinde dava açabilir, tüm kat malikleri adına genel bir dava açma ehliyeti yoktur. Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği bulunmadığı için, hakların korunması bizzat kat malikleri tarafından gerçekleştirilir.
Apartman ve site yönetimiyle ilgili hukuki süreçlerde hak kaybı yaşamamak adına bize ulaşabilirsiniz.
