Kat Mülkiyetinde Yönetici ve Yönetim Kurulu: Atama, Görev ve Yetkiler
Kat mülkiyetine tabi binalarda ve sitelerde, ortak alanların düzenli ve etkin bir şekilde yönetilebilmesi için yönetici veya yönetim kurulu atanması zorunludur. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu konuda ayrıntılı hükümler içermekte olup, yönetici seçimi, görev süresi, yetkileri ve atanma şekilleri farklı yapı türlerine göre değişiklik göstermektedir.
Kat Mülkiyeti Kanununda Yönetim Organları
KMK’nın 27. maddesi, ana taşınmazın yönetimini kat malikleri kuruluna bırakmıştır. Ancak kat malikleri kurulu, her türlü idari sorunu çözmek amacıyla toplanamaz. Bu nedenle:
-
Yönetici veya 3 kişilik yönetim kurulu seçilmesi zorunludur.
-
Yönetici, kat malikleri kurulunun icra organı niteliğindedir.
-
Yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan da atanabilir.
-
Uygulamada, yönetim kurulu üyeleri arasından biri başkan olarak görev yapar.
-
Sekizden az bağımsız bölümü bulunan taşınmazlarda yönetici seçimi zorunlu değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 27
Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Yönetici Atama Usulü
Yönetici, her yıl yapılan kat malikleri kurulu toplantısında seçilir. Seçim için hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu gereklidir. Yönetim planında yönetim kuruluna yer verilmişse, kurulun üç üyeden oluşması zorunludur. Yönetim planında yöneticinin kat malikleri arasından seçileceğine dair bir hüküm varsa, dışarıdan yönetici atanması mümkün değildir. Görev süresi bakımından, yönetici yeni biri seçilene kadar görevini sürdürür. Olağanüstü toplantıda seçilen yönetici ise bir sonraki olağan toplantıya kadar görev yapar.
Toplu Yapılar ve Bireysel Binalarda Yönetici Ataması
Toplu yapı niteliğinde olmayan binalarda yönetici en fazla bir yıl süreyle atanabilir. Bu sürenin kanunda belirtilenden uzun olması kısmi butlan sebebidir. Toplu yapılarda ise kanunda açık bir süre düzenlenmemiştir; ancak uygulamada görev süresinin en fazla iki yıl olabileceği kabul edilir. Toplu yapılardaki görev süresi, emredici nitelikte olup değiştirilmesi mümkün değildir.
Blok ve Toplu Yapı Yöneticileri
Blok yöneticisi, o bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantıda da aynı şartlar aranır. Sekizden az bağımsız bölümü bulunan bloklarda yönetici atanması zorunlu değildir. Toplu yapı yöneticisi ise tüm site genelindeki ortak alanları yönetir. Bu seçimlerde arsa payı çoğunluğu aranmaz, aksi yönde bir hüküm yoksa çoğunluk esas alınır. Bazı yönetim planlarında, özellikle az bloklu sitelerde, toplu yapı yöneticisinin atanması yetkisi kat maliklerine bırakılmaktadır.
Profesyonel Yönetim
Yöneticilik görevi hem kat maliklerinden biri hem de profesyonel bir yönetim firması tarafından üstlenilebilir. Özellikle büyük sitelerde iş yükünün fazla olması nedeniyle profesyonel yönetim tercih edilmektedir. Bu durum, hem idari hem de hukuki açıdan sürecin daha etkin yürütülmesini sağlar. Profesyonel yönetim, aidat takibi, bakım-onarım işlerinin takibi ve hukuki süreçlerin yönetimi gibi alanlarda avantaj sunar.
Yöneticinin Yetki Sınırları
Yöneticinin yetkileri, kanunla ve yönetim planıyla belirlenir. Kanuni veya özel yetki verilmedikçe yönetici sulh olamaz, hakeme başvuramaz, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağış yapamaz, kefil olamaz, ana taşınmazdaki bağımsız bölümü veya ortak yeri devredemez ya da sınırlandıramaz. Bu sınırlamalar, yöneticinin maliklerin ortak mülkiyet hakkını koruma amacı taşır.
Yöneticiliğin Sona Ermesi
Yöneticilik görevi, kat malikleri kurulunun kararıyla azil, istifa, ölüm, görev süresinin bitmesi veya yeni bir yöneticinin seçilmesi ile sona erer. Yönetici hakkında açılan iptal davası kabul edilse bile, karar kesinleşene kadar yaptığı işlemler geçerliliğini korur. Bu durum, yönetimde sürekliliğin sağlanması ve hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.
Sonuç
Kat mülkiyetine tabi yapılarda yöneticinin atanması, görev süresi, yetki ve sorumlulukları Kat Mülkiyeti Kanunu ile açıkça düzenlenmiştir. Yönetim süreçlerinde ortaya çıkan uyuşmazlıklar, öncelikle kanunda ve yönetim planında belirtilen esaslar çerçevesinde çözümlenmelidir.
Apartman ve site yönetimiyle ilgili hukuki süreçlerde hak kaybı yaşamamak adına bize ulaşabilirsiniz.
Olağanüstü genel kurulda 13Temmuz2025 de seçildik, olağan genel kurul 2024 Kasımda yapıldı, biz ne zaman olağan genel kurul yspmalıyız, Ocak 2026 da yapabilirmiyiz.
Teşekkürler